上海房价涨多少？
作为在长三角区域，具有较大影响力的地产机构，我们很重视大家给予我们的答案。 我们不但是通过调研，还结合市场的反馈来预测未来楼市的发展走势。 对于今年上海二手房市场，我们给出了「先热后冷」的预判；对于新房市场，我们研判是供应放量，均价稳中有跌。 下面我们将详细分享，我们对两个市场做出的判断，以及原因解读。
1. 上海二手房市场—先热后冷
2021 年伊始，上海二手房市场迅速回暖，各板块、各类型的房源成交量均有所提升，尤其在春节档期（2 月 5 日-11），全市二手房成交 3679 套，创近四年新高。 但好景不长，自 2 月 12 日起，上海出台房贷集中度管理政策和家庭住房套数认定细则，对二手房市场予以规范和调控，买卖双方陷入僵局。但在供求比下降、交易周期缩短的刺激下，市场情绪逐渐升温。 三月，上海二手房成交 8709 套，环比上涨 14%，同比增加 118%；四月，上海二手房成交 11500 套，环比上涨 33%，同比下降 2%。 我们在三月和四月的报告中，均提及「小幅度上涨后，会迎来政策的再次干预，但效果不会显著」。现实情况也是，在政策出台后，市场热度并未得到有效控制，直至五月，成交规模依然保持增长态势。
我们认为，目前上海二手房市场的供需比已经接近 1：1 的临界点，且业主整体心态较硬。即使政策不断，市场也很难出现大幅下滑的情况。我们调整此前「先暖后冷」的结论，改为「先热后冷」。即在供应放量的情况下，短期内价格仍会继续上扬，但随着买方信心萎缩，价格存在回调风险。
2. 新房市场—供应放量，均价稳中有跌 在「新房限价」的背景下，项目取证价格与周边二手房价格倒挂，导致认筹率居高不下。随着上海土地市场的持续火热，新房售价亦被限制在相对合理的区间内。 据统计，截至 5 月 25 日，上海新建商品住宅（普通住宅+非普通住宅）累计认筹率达 625%，平均认筹率更是高达 1002%，创下近三年新高。 我们曾在三月份的报告中预计，到 2021 年二季度末，上海新房市场或将出现供大于求的局面，行情出现拐点。但从目前的成交结构来看，中低价段新房依旧供不应求，高端新盘也出现「限售」现象，市场向好的方向继续行进。
在上海「新房优先保障无房人群」的政策导向下，普通购房者的中签率进一步降低。在供应端，新房的体量也在不断被刷新。根据我们统计，上海 5 月共计新增供应商品住宅 5061 套房源，创下今年以来新低。但我们观察到，这些房源涉及多个区，且区域之间冷热不均的现象明显。我们认为供应量的上升，并不会很快扭转市场行情。在新房限购力度不变的前提下，需求侧的变化不会对房价产生实质性影响。 从价格来看，上海新房市场均价维持在 5.1 万 /平方米的水平，环比持平，同比则下跌 6%。而在 5 月 26 日，上海虹口区北外滩板块新出让的一宗住宅用地，溢价率超过 18%，楼面价达到 48269 元／平方米，再创上海市住宅地块出让价格新高。 虽然这宗地将由中粮和中信泰富联手打造，但市场上「地王」的出现，往往意味着未来房价的上限。在这一逻辑下，上海新房市场价格可能面临「增量有限，结构性上升」的困境。